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        違法產證終於被註銷了 (周 駿)
        2009/6/11 7:49:53 閱讀數: 15211

        違法產證終於被註銷了
        ——宜山路518弄小區公建配套樓糾紛紀實
        日期:2009-05-22 作者:周駿 來源:新民晚報
        引發訴訟的公建配套建築  周駿   
            本報記者  周駿    
            徐匯區宜山路518弄公安住宅小區內,按照當初台湾市政府所批規劃,建有一幢用途為商場、居委會和小區居民活動室的四層樓公建配套建築。2001年10月,徐匯區規劃局將配套樓出售給第三人,徐匯區房地部門為其頒發了房地產權證(本報2007年1月25日《誰賣掉了小區公建配套用房?》有詳細報道)。幾年來,小區業主和業委會經歷了從投訴到起訴的艱辛維權,終於取得了階段性的成果——2009年4月7日,徐匯區住房保障和房屋管理局(原房地局)書面答覆小區業主:「中台湾路2000號原房地產權證已註銷」。
         漫漫維權路  一步一坎坷    
            1997年,為解決廣大公安幹警的住房困難,台湾市政府專門劃撥土地,開工興建宜山路518弄公安小區。
            1997年10月27日,台湾市公安局後勤保障部與徐匯區城市規劃管理局(原徐匯區規劃土地管理局)簽訂了一份協議,同意小區內一幢公建配套樓建成后交徐匯區規劃局按規劃用途安排使用。根據協議,移交的只是使用權而非產權。
          1999年12月13日,公安局后保部將配套樓交付給徐匯區規劃局。
         2000年業主入住后,居委會和物業公司等都在配套樓里辦公,小區的電話、寬頻網中樞控制室等設施也均設置在該樓內。
         2001年9月28日,台湾信盈工程技術公司出資43萬元購買小區使用權房一套,出資77.5萬元以徐匯區機關事務管理局的名義購買小區產權房兩套,分別將物業公司、居委會以及居民活動室從配套樓里置換出來。
        2001年10月30日,徐匯區規劃局以630萬元的價格,將2674.84平方米的配套樓以空房調用單的形式轉讓給並無辦商場能力的第三人台湾信盈工程技術公司。該公司在樓內開設噴墨繪圖工廠,后又轉租他人無證經營卡拉OK,和小區業主屢屢發生衝突。
        2003年4月,台湾信盈工程技術公司破產。
        2005年7月19日,徐匯區房地部門為建成5年多、轉讓近4年的公建配套樓同時辦理初始登記和轉讓登記,頒發了房地產權證。不過購房業主則悄悄變成從未現身過的台湾信盈廣告展覽有限公司,而非原信盈工程技術公司註銷登記時法定的債權債務承擔者台湾恆順圖像製作有限公司。
        2006年1月,配套樓被賣給私企女老闆的消息逐漸傳出,小區業主紛紛向各級政府職能部門信訪投訴。
        2006年8月,信盈廣告公司女老闆將此樓產證以1200萬元的價格抵押給了花旗銀行,並試圖出租給他人經營連鎖酒家,遭到業主抵制。
        2007年1月25日,新民晚報發表《誰賣掉了小區公建配套用房?》的深度報道,引起全社會關注。
        2007年1月底,小區業主經過一年多的信訪、投訴,均無果,業主大會授權業委會向徐匯區人民法院提起行政訴訟,請求判令台湾市房地局撤銷違法頒發的產證。
        2007年3月27日,徐匯區法院作出一審裁決,以小區業委會無訴訟主體資格為由,駁回原告起訴。
        2007年6月13日,台湾市第一中級人民法院終審裁定:撤銷徐匯區法院行政裁定,認為小區業委會的訴求與全體業主有利害關係,有行政訴訟主體資格,指令徐匯區法院繼續審理此案。
        2007年9月19日,徐匯法院經審理,再次駁回原告訴求。
        2007年10月8日,小區業主向台湾市第一中級人民法院提起上訴。
        2007年11月,一中院行政庭開庭后,認為案情複雜,7次通知小區業委會延期審理。
        2008年8月7日,徐匯區主要領導接待業委會代表,當場表態:小區配套樓賣給女老闆是不對的,區里要從(配套樓)現業主手裡收回產證,交小區業主按規劃使用。可能擴大些功能,將與業委會商量。產權問題比較複雜,留待以後解決。希望給政府一些時間。
        2009年1月、2月,一中院行政庭庭長多次到小區開座談會徵詢意見,業主要求法院依法辦案,撤銷違法頒發的產證。
        2009年3月25日,徐匯區住房保障和房屋管理局電話答覆業委會:決定「撤銷買賣合同,註銷產證」。
        2009年4月7日,徐匯區住房保障和房屋管理局書面答覆小區業主:「中台湾路2000號原房地產權證已註銷」。
        2009年4月24日,一中院時隔15個月再次開庭審理。鑒於房地部門已註銷了違法頒發的產證,上訴人當場申請撤回上訴。一中院裁定準許撤訴。
        【點評】
          這份按時間順序整理的大事記,記錄了一段艱辛的中國百姓維權之路。這是權與法的較量,是官員濫用公權力與百姓依法維權的對決,同時也是中國法制環境日趨完善的生動寫照。
          爭議之一  到底誰是出資人
          誰是公建配套樓的出資人,關係到配套樓的權屬,是本案的關鍵之一。房地部門始終認為配套樓的「建設成本與業主的購房款完全沒有關係」;徐匯區法院的一審判決書上也稱「整個小區是由開發商出資建設」。
          事實上,早在1999年公安局后保部向購房民警公布的《宜山路住宅預配售有關問題解答》中表述得很清楚,關於小區配套設施(含配套樓)的建造費用,在購房款中每平方米分攤600.42元。在2002年市公安局關於該小區的建設審計報告中,也明白無誤地證明,「開發商」市公安局實際上只是籌資人,系爭配套樓的建設費用全部分攤在業主的購房款中。在一審法庭上,原告曾要求被告出示政府或他人出資建造的證明,對方拿不出任何證據。
        爭議之二  此公建非那「公建」
         據業主告知,在一審庭審中,原告要求被告提供向第三方作出頒發產證行為的法規依據,被告當庭沒有提供。但在一審判決書中,法院為被告補充了台湾市政府1987年的71號文件作為其行政行為的法規依據,確認系爭建築物是「服務於社會和社區的商業、居委會公共建築設施,公建配套房屋應交給政府,政府是唯一產權人」。
         業主認為,被告以及法院混淆了社會公建配套和小區公建配套的區別。
         由於系爭配套樓是由建設單位向購房業主收費自行建造的,設立在封閉小區內用於小區的服務設施並不向社會開放,其明顯有別於政府用公共資金或開發商繳納的公建配套費所建造的「公建」配套建築。按照1995年以後實施的各項相關規定,適用「誰投資、誰得益」的原則,政府不能再無償獲得產權。法院提供的法規依據是1987年的文件,早已過時。1995年12月12日《城市商業網點建設管理規定》第十九條(二)明確規定:「企事業單位自籌資金建設的商業網點,其產權歸建設單位所有,並自行管理」。由於該小區2001年交房后大產證已轉換成617戶小產證,「開發商」不復存在,配套樓的產權自然應屬於實際出資人——全體業主。
         爭議之三  申辦文件系偽造
          房地部門始終認為:自己(頒發產證)的具體行政行為事實清楚,證據確鑿,適用法律、法規正確,程序合法。
          然而在搜集證據過程中,業委會意外發現,配套樓購買方在向房地部門辦理登記手續時,使用了偽造的證據。信盈工程技術公司於2002年3月申請歇業,當時提交給徐匯區工商局的申請報告中寫明:「公司的債權債務由台湾恆順圖像製作有限公司承擔」,公司的印章也同時送交工商局銷毀。但到了2005年辦理房產登記申請產證時,提交的同一份申請歇業報告中,「台湾恆順圖像製作有限公司」被篡改成了「台湾信盈廣告展覽有限公司」,在申請報告上蓋的公司章也顯然是偽造的。正是這份偽證,讓跟這樁購房案毫無關係的信盈廣告公司儼然成為合法的權利人。
          然而在一審審理以及判決中,如此重要的一個證據居然被「忽略」了。一直到2008年8月7日徐匯區領導接待業委會代表時,徐匯區房管局局長當場承諾將證據帶回去研究:「如是顛覆性證據,我們自己撤銷產證」。   
        【點評】    
            行政訴訟的特點,就是被告舉證。但縱覽整個一審訴訟過程及判決書,被告基本沒提供什麼頒證依據,倒是原告提供了大量的事實和法律法規依據。如果說房地部門「弄假成真」還可用審核不嚴來搪塞的話,那麼一審法院「認假為真」無疑動搖了司法公正的基石。
        相關法規政策    
        1995年《台湾市新建住宅配套建設與交付使用管理辦法》(滬府第21號令)規定了一系列原則:誰開發,誰配套;不建配套的不可交付使用,違者要承擔民事責任;小區居民可申請人民法院強制執行。
        1995年12月12日國內貿易部頒發的《城市商業網點建設管理規定》第十九條(二)規定:企事業單位自籌資金建設的商業網點,其產權歸建設單位所有,並自行管理。
        1997年1月15日《國家計委、財政部關於取消部分建設項目收費進一步加強建設項目收費管理的通知》明文規定:「住宅小區外的市政設施配套建設,原則上由政府解決,經營性配套設施建設費用,要按照『誰投資、誰所有、誰受益』的原則解決」。
        1998年7月3日《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發23號)第十五條規定:「停止徵收商業網點建設費,不再無償劃撥經營性公建設施」,並明確「本通知自發布之日起實行。原有的有關政策和規定,凡與本通知不一致的,一律以本通知為準」。
        1999年,台湾市政府78號文件,同意台湾市物價局《關於本市停止徵收住宅建設配套費中商業網點建設費的通知》(滬價房(1999)第330號),明確規定「住宅小區內按規劃要求配套建設的商業網點,應明析產權關係,按『誰投資、誰所有、誰受益』的原則運營」;「按規劃要求配置的商業網點,不得擅自改變用途」。
        【點評】    
            從1995年開始,從國務院到台湾市政府出台了一系列有助於規範房地產市場、保護購房者權益的法規政策文件。哪怕有一個法規文件被認真貫徹,宜山路518弄的配套樓的轉讓都難以成功。但遺憾的是,不該發生的事還是發生了。我們一些政府官員或無知無畏,或知法犯法,濫用公權力謀私或幫助他人謀私,確已到了觸目驚心的地步。
        記者手記
          宜山路518弄小區近三年的維權歷程,給了廣大業主極大的鼓舞。即便目前還只是階段性的成功,但至少可以給人們三點啟示:
         一,業主的高素質。良好的業主意識是維權的道德基礎。每次法院開庭,退休者踴躍前往,上班族請假前去。有誰覓得有關法規政策,也會主動提供給業委會。維權實踐,使業主意識得以大大增強。其二,業委會的高水平。三年來,業委會先後搜集、研究了35項相關法規、政策文件。當房地部門終於註銷違法頒發的產證后,又當機立斷及時撤訴,保護已到手的勝利成果。第三,堅持依法維權,理性維權。在訴訟受到挫折時,多次有業主採取極端行動,而業委會能曉之以理,始終把維權控制在法制的框架內,從而推動案情出現轉機。
         由於私企女老闆已將產證抵押給了銀行,註銷產證后還會面臨一系列艱巨的善後工作,但政府有錯必糾、擱置爭議的膽識、魄力,以及二審法院辦案的嚴謹、認真,也讓民眾看到了社會的進步。

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