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        謝家瑾:維護合法權益,防控法律風險 (謝家瑾)
        2009/7/22 9:31:33 閱讀數: 15327
         談兩部司法解釋對行業的影響
          為正確審理建築物區分所有權和物業服務糾紛案件,依法保護當事人的合法權益,最高人民法院近日以公告形式公布了《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》與《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱兩部司法解釋),將於2009年10月1日起施行。這對處在被矛盾和糾紛困擾中的物業管理行業應該是一件大事,所以我立即囑咐協會秘書處在網站上儘快刊登,並要求這期雜誌以此作為專題聚焦,發動業內上下認真學習。
          近兩年,中物協一直高度關注並積极參与立法解釋的制定,並做了大量有成效的工作,這在中物協去年工作總結和這次陳偉同志的文章都有較為詳細的表述。在看到最高人民法院公告后,我立即與已調任住房與城鄉建設部房地產市場監管司工作的陳偉同志取得聯繫並交換了意見。我們都認為這次正式公布的兩部司法解釋雖然迴避了一些難點、焦點和敏感問題,但基本上體現了法律的公平性原則,力求實現物業服務雙方權利義務的平衡。其中關於審理物業服務糾紛案件的解釋顯然是在認真聽取行業意見的基礎上慎重作出的。而且,兩部司法解釋有很強的針對性和可操作性,對業主與物業服務企業的不當行為均有較強的約束,對一些頻繁發生訴訟但在審判實踐中難以判決的熱點、難點問題提供了統一的審判依據,提升了《物權法》等法律規定的可操作性。這對於妥善解決物業管理中的糾紛,有效化解物業管理中的矛盾,規範物業管理主要涉及的業主與物業服務企業雙方行為都有重要的指導意義,我們應當從以下方面給予高度重視。
          一是要認真學習兩部司法解釋,全面領會和準確把握其精神實質。正如最高人民法院有關負責人在接受採訪時歸納的,兩部司法解釋涉及建築物區分所有權及物業服務糾紛案件中的諸多問題,包括業主身份的界定、人數的計算方法及權利義務的範圍、物業專有部分和共有部分的劃定、車位車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、利害關係業主的認定、業主撤銷權的行使以及知情權的保護,以及物業服務合同對業主的約束力及效力、物業服務企業的違約責任承擔、業主妨害物業服務企業管理的責任承擔、物業費糾紛處理、物業服務合同的解除與相應糾紛的處理等等。這些問題以司法解釋的形式發布,不僅對各級人民法院的審判活動以及仲裁機構的仲裁活動將起到具體的指導作用,而且對物業管理當事人的相關活動具有規範和引導的功能。因此,儘快組織幹部和職工逐條學習、正確理解和準確把握兩部司法解釋的有關條文,進一步規範物業服務活動,努力減少和妥善處理各類糾紛,切實防控法律風險,最大限度維護自身合法權益,是每個物業服務企業當前必須關注的重要工作。
          二是要高度重視對兩部司法解釋有關條款的研究,切實防控法律風險。兩部司法解釋對物業服務企業法律責任的認定較為嚴厲,必須引起業內廣泛重視並採取有效措施防患於未然。比如對審理物業服務糾紛案件的解釋多處提及物業服務合同,既有對合同是否有效的認定,也有對不履行或不完全履行合同的處理,還有對違反合同約定的處分。此外,尤其要注意的是,該解釋在三個方面對物業服務企業應承擔的合同糾紛責任與我們平時一般的理解和把握的尺度有較大的擴充:第二條關於即使物業服務合同已正式簽訂,但涉及免除企業責任、加重業委會或業主責任、排除業委會或業主主要權利的條款,在業委會或業主請求確認合同或者合同相關條款無效時,人民法院應予支持;第三條提出對物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則,應當認定為物業服務合同的組成部分;第三條關於「物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務,業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予支持」。如果我們對以上這些條款沒有全面把握和清醒認識,在司法訴訟中會處於十分被動的地位,甚至面臨法律風險。因此,物業服務企業近期應按照以上條款的精神重點對簽訂的前期服務合同及企業曾公開作出的服務承諾與制定的服務細則進行認真和全面的清理,對不符合以上精神的要儘快作出適當調整。同時,要切實認識到合同不是萬能的,即使我們簽訂的物業服務合同中對有關義務沒有作出明確約定,但凡涉及到法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護四大義務沒有切實履行的,並不表示我們可以免除有關責任。因此,全行業要進一步提高嚴格依法辦事的自覺性,在參與前期服務合同簽訂,作出服務標準和內容的公開承諾,以及合同的正式簽訂與執行的各個環節中,要特別注意與現行法律法規和行業規範的銜接,並在履約過程中,嚴格遵守法律法規規定和相關行業規範規定的應盡義務,切實避免不自覺的違規行為所引發的法律訴訟和法律風險。
          三是充分運用兩部司法解釋的相關條款,有效維護自身合法權益。審理物業服務糾紛案件解釋的第一條明確了前期物業服務合同,以及依法簽訂的物業服務合同,對業主具有普遍的約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持;第四條明確了業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為,物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的,人民法院應予支持;第六條明確了經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持;第七條明確了業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費,物業服務企業請求業主承擔連帶責任的,人民法院應予支持;第九條明確物業服務合同的權利義務終止后,物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的,人民法院應予支持。這些條款的公布對業主態度的端正和行為的規範都將起到重要的指引作用,既為我們管理工作的正常開展創造條件,也為我們解決矛盾和糾紛以及法律訴訟提供了方便。我們要在管理區域內大力做好宣講工作,讓兩部司法解釋的有關精神深入到業主心中,起到約束業主行為和引導業主正確對待維權活動的作用。
          當然,紛繁複雜的物業管理矛盾和糾紛不可能通過兩部司法解釋就平息,但是物業管理的立法畢竟又向前邁出了實質性一大步,這對促進行業健康發展的積極作用是毋庸置疑的 
         
          
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