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        談物業管理行業開拓資產管理業務 (謝家瑾)
        2010/2/2 11:00:14 閱讀數: 14105
        一、問題的提出
          物業管理在我國發展近30年,在取得輝煌成就的同時,行業生存狀態不容樂觀卻是業內廣為關注的問題。如何利用物業服務的平台和客戶資源以及物業管理自身的專業優勢,通過創新發展理念、豐富服務內容、拓展業務範圍,向物業管理的上游和下游延伸產業鏈,給傳統的物業管理賦予新的內涵和外延,以提高物業管理的創富能力,尋求物業管理行業新的經濟增長點,帶動全行業經濟效益與管理規模的同步上升,成為擺在我們面前的重要課題。近年來,國外物業管理拓展資產管理的經驗,以及來自境外的第一太平戴維斯、高力國際、戴德梁行、仲量聯行和世邦魏理仕等公司超前於內地企業開拓資產管理所表現出來的核心競爭力,國內一些品牌企業嘗試開展資產管理取得的盈利能力,都讓我們把目光投向了資產管理。
        二、物業管理開拓資產管理業務的基礎
          資產管理,有廣義與狹義之分。資產管理與物業管理互為關聯、內容交集。當前,廣闊的市場需求構成了物業管理開拓資產管理業務的基礎。一是隨著房產不斷升值和住房成為城鎮居民家庭財產的最主要組成部分,有相當一部分業主對物業管理的期望正在從傳統的設施設備維修、清潔、綠化與秩序維護四項基本服務,轉為更多地關心物業的保值和增值,物業設備更新與節能改造也展現出巨大的市場空間;二是隨著以收益性房地產為目標對象的投資活動增加,業主對專業機構提供持有或租售諮詢顧問、代為開展房屋買賣和出租等需求急劇上升。依託物業管理開展資產代理經營,獲得的租售溢價分成、經營收益分成、代理費用收入等正在成為部分物業服務企業新的盈利點;三是一些開發企業為了銷售和後期入住環節的順利,聘請品牌物業服務企業作開發項目的前期顧問,包括提供項目發展諮詢、物業市場研究、銷售策略策劃、整體商業規劃等、以及代為選用設施設備,代理尾盤銷售;四是一些單位的不良資產在找不到出路的情況下,交給物業服務企業去代理盤活。
        三、物業管理行業開拓資產管理的意義
        一是將提高物業管理的整體水平,為業主提供全方位的服務。在圍繞業主需求進行分析和調研的基礎上,通過運用資產管理理論方法及操作手段開展物業管理並開拓資產管理,可以改變行業運行狀態,提升行業核心競爭力。在給業主帶來良好服務和投資收益的同時,也為社會創造了財富;二是豐富物業管理的內容,滿足業主日益增長的物業服務需求。在做好四項基本服務的基礎上,通過開展多層次、多角度、全方位及有針對性的特約服務與資產管理,將使物業管理在對人的服務、對物業的管理、對資產的經營三方面職能得到充分發揮,以滿足業主的不同需求;三是提高物業管理的盈利能力,改變行業生存狀況。介入資產管理能豐富物業服務企業的贏利渠道和途徑,開闢新的收入增長點,改變企業收入結構,構成企業新利潤,提高企業創富能力。達到讓一部分企業先富起來,帶動全行業的脫貧致富,讓物業管理在更高的層面上收穫社會效益和經濟效益。
        四、物業服務企業開拓資產管理業務的優勢
        根據實踐操作以及各方觀點歸納,物業管理開拓資產管理業務存在諸多的優勢,如客戶優勢。有龐大的業主作為物業服務企業的客戶群體,就有各類巨大的潛在需求等待挖掘。與業主近距離的接觸,使物業服務企業能通過良好的溝通及時掌握和了解不同業主的不同需求,有針對性地提供服務;業主信任度優勢。與業主長期和睦相處,使得物業服務企業比較其他中介機構容易建立與業主間的相互信任;成本和規模優勢。物業服務企業可利用現有資源,以及眾多業主需求的規模,在控制成本和市場競價上佔到一定優勢;專業技能優勢。對所管物業較為充分細微的了解,有助於物業服務企業挖掘專業技能為業主提供代客理財等全方位的資產管理服務。我相信,只要我們不斷挖掘和研究,還會發現更多的優勢。
        五、物業服務企業開拓資產管理的特徵
        物業管理行業開拓資產管理業務,開展資產管理經營服務,與專業資產管理機構的最大區別是依託傳統意義的物業管理為基礎平台,由四項基本服務為主的基礎層面向資產經營服務拓展。因此,物業服務企業拓展資產管理的前提是首先要做好基礎服務,佔領市場,獲取拓展業務的平台和空間。此外,建立健全制度,使基礎服務與資產管理業務既有配合又有隔離,是需要重點研究解決的問題。
        六、物業服務企業如何開拓資產管理業務
          戴德梁行物業管理有限公司董事劉偉傑指出:將物業維修養護管理升級為資產管理,這種涵蓋房地產產業鏈條上下游所有行業的「一站式」服務對物業服務企業提出了相當嚴格的要求。一要擁有大量經驗豐富的能服務於大型跨國企業、金融機構、政府、發展商及投資者等各類客戶,又能熟練掌握顧問、代理、買賣、估價、融資等一站式服務技巧,還包括在酒店、商場、寫字樓、住宅等多種業態上有成功積累的專業人員。二要擁有豐富的高端客戶資源和穩定的戰略合作夥伴。物業管理公司相當於一個產品集成商,有效管理分包公司成了物業管理公司的重要工作。三要擁有雄厚的資金支持。一站式的打包服務,不僅能節約委託人和物業服務企業的雙重成本,還能提高工作效率、減少資源浪費。但這需要有雄厚的資金支持和相當的風險管理能力。
         第一太平融科物業管理(台湾)有限公司總經理周頌明認為,對一家專業的物業服務企業來說,做資產管理至少涉及包括物業定位、設計定位、營銷策劃、運營管理、租務管理、財務管理等較長的業務鏈條,工作綜合性很強,難度很大,這也是為什麼當前只有幾「大行」在做資產管理,而目前國內的眾多物業服務企業還遠未達到這一層面。他提出,內地物業服務企業開拓資產管理,有兩個方面很重要:一是物業的市場定位和產品的設計要完善;二是市場研究和運營能力。此外,還需要做好三方面工作:一要加強人才儲備和培養,特別是物業管理師的培養;二要注重市場研究,建立起企業自己的資料庫;三要有做金融地產的意識,為將來物業管理髮展到資產管理作儲備和積蓄。
          以上兩位的意見,包括國外和港、澳、台地區的先進經驗值得我們學習、研究和借鑒。我國物業管理行業開拓資產經營業務還有很長的路要走,需要全行業的積極探索和共同努力。在此,我還想再強調一點,物業管理行業開拓資產經營業務,首先要以精心精緻的物業服務與創造物業資產價值最大化為目的,打造忠誠客戶群體。全面掌握客戶資料,加強有關信息收集,建立客戶關係管理平台。使業主充分相信物業服務企業的誠信與專業能力併產生「依賴」,建立遇到有關問題首先向物業服務企業諮詢的意識,願意將相關的事務委託給物業服務企業處理和解決。唯此,才能為物業服務企業全面開拓資產管理創造條件並奠定基礎。此外,制定企業戰略目標、打造核心競爭力,建立健全內部運作機制等都十分重要。
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