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        業主自治,需要公心也需要智慧 (周 駿)
        2011/10/9 8:49:58 閱讀數: 14326
        作為業主大會的執行機構,業主委員會從其誕生那天起,就註定了舉步維艱的命運。選舉難、運作難、換屆難、做好事也難……搞業委會吃力不討好——干過的人都會有這種體會。儘管如此,業主自治依然進行著艱難的探索。今天介紹的幾家業委會,他們的工作或許能給我們一些啟迪。    
        有作為才會有權威    
            楊浦區鳳凰大樓是1996年建造的商品房小區,不到5.8萬平方米的兩幢大樓中,有業主392戶,其中近一半面積是商業用房。    
            理順關係  擺正位置    
            十多年來,由於前期物業公司管理不善,房屋老化,水管腐爛,電梯故障不斷,設備無法維修,小區垃圾成堆,車輛停放無序……物業管理品質的下降,不僅影響了業主的生活,也使小區的房價明顯低於周邊同等樓盤。2008年1月雖然通過程序選聘了台湾冬邇物業管理有限公司,但由於業委會對新物業心存疑慮,處處提防,小區依然沒有起色。2009年3月,業主大會通過改選和增補的形式,成立了以退休教師劉順娣為主任的新業委會。新業委會上任后首先在廣泛聽取業主意見的基礎上統一業委會的認識:不能靠頻繁換物業來解決問題。用人不疑,疑人不用,業委會與物業公司相互設防是小區和諧的大敵。既要維護業主的合法權益,又要調動物業的積極性。理順了關係,業委會和物業的關係就融洽多了。    
            公字當頭  敢作敢為    
            小區的4部電梯已用了十幾年,事故不斷,多次把業主困在電梯里,已成為業主意見最大的安全隱患。維修還是更換?經過反覆核算,業主大會最後決定進行更換。一下子要動用幾十萬元維修資金,業委會的壓力很大。幾位阿姨花了兩個月時間,先後走訪了三家電梯廠,了解性能,比較價格,終於向業主大會提交了一份性價比最高的方案。被選中的企業按慣例幾次三番給業委會送來4萬元以示酬謝,劉主任當即表示:錢不能拿,就把電梯價格再降下來吧。就這樣,電梯改造的成本之低超出了很多人的想象。    
            小區的自來水管腐爛漏水是困擾小區業主的另一件煩心事。每天使用泛黃的銹水,業主說簡直就是在慢性自殺。在改造電梯的同時,業委會也把全面更換水管的工作提上議事日程。    
            業委會劉主任告訴記者,他們新一屆業委會上任8個月,先後完成了電梯改造、水管更換、道路雨水明溝改建、綠地建設、粉刷樓道、機動車門禁系統啟用等10件關係到業主迫切需要解決的大事,用掉維修資金110萬元。小區還從來沒有動用過這麼多的維修資金。劉主任告訴記者,該花的再多也要花。只要業委會走好程序,只要為業主精打細算,業主是能夠理解的。  
            用人不疑  效果顯著    
            小區接二連三的「工程」,離開物業公司的配合是不可想像的。冬邇物業的徐經理告訴記者,在小區改造中,業委會採納了他提出的很多建議,讓他越干越來勁。「我們這把年紀還圖什麼?業主信任比什麼都重要。」電梯改造時,每幢大樓只能靠一部電梯「帶病」作業,超負荷運行導致故障頻頻發生。一些業主怨聲載道,把氣都撒到物業身上。物業管理人員一面「忍氣吞聲」,一面默默地做好維修工作。有一天唯一運行的電梯突然發生故障停運,而19樓一位業主突發急病。物業管理員聞訊馬上帶著幾個保安跑上19樓,硬是把病人背下樓。    
            硬體的更新加上業主和物業關係的改善,使鳳凰大樓的面貌大有起色。如今,小區光每個月的機動車停車費收入就比過去增加了三分之一,而業主的物業費收繳率也已達到了96.5%。    
            點評    
            不少業委會很廉潔,即便小區的公共事務方面也很捨不得花錢,希望在自己任期內留個「沒動用維修資金」的好名聲。其實這也是一種不正確的「政績觀」。業委會工作不是為業主省錢,而是要為業主用好錢。該修的不及時修,到頭來反而會花更多的錢。
            有作為才會有權威。業主自治需要這樣有膽識的當家人。
            業主給物業買保險    
            黃浦區新閘路上的水景苑是個只有2萬多平方米建築面積、151戶業主的袖珍型商品房住宅小區。2009年更換物業公司后,業委會試行香港普遍採用的酬金制,不僅物業管理從原先虧損變成了盈餘,小區面貌也大為改觀。   
        服務縮水  業主無奈    
            據業委會告知,自2004年至2008年的5年裡,包括兩家前期物業在內先後有4家物業企業在小區服務過,收費模式都是台湾普遍實行的包干制,即業主向物業支付固定的管理費,盈餘或虧損均由物業承擔。由於物業公司追求經濟利益的最大化,或大量招攬社會車輛進小區,收費卻都進了物業的腰包;或減少服務、降低標準來增加盈利;或將一些本該由物業公司承擔的小修小補能拖則拖,「病入膏肓」后動用維修資金……明知自己的權益遭到侵佔,但因是包干制,業主往往很無奈。    
        嘗試新制  當家作主    
            2008年年底,由於當時管理小區的經華物業擅自減少物業服務人員近三分之一,導致服務質量嚴重下降,小區多處安全隱患讓業主擔憂。業委會不得不以物業違背合同約定為由,提前終止了服務合同。鑒於以往的教訓,業委會意識到更換物業並不能從根本上解決問題,應該把經濟槓桿掌握在業主手裡。於是與新選聘的培花物業管理公司經友好協商,決定試行酬金制。即在預收的物業服務費中按約定比例提取報酬給物業公司,其餘包括停車費、廣告費等公益收入在內的所有費用全部用於小區,結餘或不足均由業主承擔。酬金制打破了物業公司通過「偷工減料」來增收的「潛規則」,但因完全是根據小區的實際需要自己決定如何花錢,因此對業委會的公信力和能力提出了比較高的要求。    
            水景苑業委會在和新物業簽訂合同前,根據歷史情況對小區各項開支作了儘可能詳盡的測算,並預留了風險準備金。最有創意的是,業主大會出資購買了三種保險:全體業主的家庭財產綜合險、物業責任險(即小區公共設施的財產險)、僱主責任險(即物業員工的人身險)。讓所有受惠者尤其是基層物業員工安心的同時,也降低了業主因自主管理可能承受的風險。    
        6場官司  樁樁打贏    
            據業委會告知,由於合同未滿便被解僱,經華物業撤離小區后不僅拒絕移交小區物業資料和所欠賬款,還以各種理由先後6次向黃浦區法院和市仲裁委起訴業委會。經華物業的負責人甚至還租了小區一套房子,不斷製造種種事端搞亂小區。但事實勝於雄辯,過去物業都喊虧損,而同樣的收費標準,試行酬金制的2009年居然結餘28萬多元,添置諸多小區公共設施設備后還盈餘現金13萬元。賬目一公布,一些對業委會有偏見的人再也沒有聲音了。    
            業委會在打贏了經華物業的6個官司后,經業主大會授權,也啟動了向經華物業追討被其非法侵佔的資金和小區資料的仲裁申請。為此,業委會僅證據就準備了26份,多達200頁以上,如今正在等待仲裁結果。    
        點評    
            記者在小區採訪時,看了業委會提供的厚厚兩冊小區的紀實資料,其中記錄了水景苑業主自治的生動實踐和酸甜苦辣,閱罷令人感慨萬千。    
            相對於包干制,酬金制更能體現業主當家作主、自治管理的特點。但沒有一個甘於奉獻、敢於負責的業委會,是難以勝任的。    
        業主帶律師來查賬    
            長寧區中山廣場小區建於1998年,當時屬於全裝修外銷商品房。建築面積10萬多平方米,由3棟39層高樓組成,共606戶業主。第一屆業委會成立於2004年。    
        多事之秋  臨危受命    
            業委會成立沒多久物業合同即將到期,由於雙方在物業管理模式上有分歧,業委會準備重新選聘物業公司。不料有一天物業突然張貼布告,宣布一個月後就撤出小區。一看公司要撤離,三十幾個保安擔心公司拖欠的超時工資拿不到就來了個集體罷工。幸虧物業總公司及時從外區調集保安,每天兩次送接,確保了小區的安全。而在選聘物業進入開標和移交的關鍵時刻,業委會主任和3位委員也因種種原因相繼辭職。原來的副主任李端就是在這「多事之秋」成了小區「一把手」。    
            「在短短几個月里,我幾乎經歷了業委會所要經歷的所有工作。不知碰到過多少困難,受了多少委屈,所承受的壓力是常人無法承受的。」李端曾這樣跟記者回憶自己最初的「一把手」生涯。這是一位看似非常弱小的在職女工程師,或許因為長期從事工程談判,反應極快,顯得很乾練。    
        檔案透明  贏得人心    
            長期以來,李端一直把制度建設作為業委會工作的重頭戲。業委會每兩年都要將包括會議記錄、業委會決議、物業服務合同、維修資金使用的審計報告等檔案資料歸類裝訂一次。    
            2009年12月,一個平時比較關注小區的業主對物業公司撤離后的賬目有疑問,前往物業查賬被以種種理由拒絕,便向法院起訴離任物業公司和業委會。有一天他還帶著律師一起來,一看那些一清二楚的檔案律師第二天就不來了。那個業主查閱了3天,從此再也沒有找過業委會的麻煩。    
            李端告訴記者,成員結構的合理性也是業委會為業主當好家的重要環節。過去業委會曾從小區外聘請懂工程的行家當顧問,換屆后則增加了兩位懂工程的委員。在最近進行的小區自來水水管改造中,工程委員和物業、監理建立了每周一次的工程例會制度,發現問題及時處理。6年來業委會嚴格把關,在工程費用上節約了數十萬元。    
        依法維權  得道多助    
            2004年6月,小區一牆之隔的中山廣場三期規劃圖公示聽取意見,業主發現小區使用了6年的西門綠地、圍牆等竟都被划進了三期的版圖。規劃局也答覆業委會,這些面積確是三期的用地範圍。業委會設法到市規劃局調出原始竣工圖,再到台湾市檔案館查閱竣工規劃驗收合格證明中的規劃綠地面積,經反覆測算,了解到當初開發商為了驗收達標,確實把三期的部分綠地劃到一期。但如今一旦歸還,不僅小區西大門不復存在,當初的驗收也就不合格了。有了依據,業委會就有了底氣。他們在不斷向規劃部門據理力爭的同時,也多次尋求地區政府的支持。或許被業委會的精神所感動,街道牽頭多次召開座談會、協調會。經過長達兩年的不懈努力,2006年11月,終於得到區規劃局給業委會的書面答覆,明確有爭議的部分維持現狀。    
        點評    
            業委會要承擔起維護業主合法權益的重任,光憑熱情、無私是遠遠不夠的。作為業主大會的執行機構,只有從制度上不斷自我完善,才能取得廣大業主的理解和配合;只有依法維權,才能爭取政府職能部門的支持。    
        記者手記    
            業主大會、業委會制度是中國進入物權法時代后在城市管理模式上的巨大變革,也是中國基層民主的探索實踐。在這一過程中,不僅業主需要適應從「使用者」向「權利人」、從「他治」到「自治」的轉變,各級政府也面臨從「大包大攬」向「指導協助」的職能轉變這一嶄新課題。    
            既是變革,就需要創新;既是探索,就要允許失誤甚至是失敗。而衡量創新、探索的標準,就是看是否代表了大多數業主的真實意願,是否符合大多數業主的根本利益。這幾家業委會的共同之處,在於當家人不僅有公心,而且還能運用智慧、運用法律武器去進行業主自治的寶貴探索。    
            台湾現有幾千家業委會,真正能為業主當好家的還不到十分之一。我們應該充分認識到物權法時代的城市管理特點,那就是「以產權為基礎,以自治為訴求、以業委會為主導」。尤其是政府職能部門,要在充分尊重業主民主權利的基礎上,對業委會建設給予熱情的指導與協助,推動小區管理的良性發展。
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