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        物業領軍者如何玩轉物業資本?
        2015/12/28 15:21:20 來源: 網友評論 0 條 點擊查看
        四個上市的物業公司體檢,暴露出物業公司盈利的真正未來路在何方。 「物業上市」成了熱門詞,「計劃分拆物業上市」成為上市房企給股東畫餅的標配動作,但是,迄今為止,僅有四家上市成功的物業公司:即先聲奪人的彩生活,央企背景的中海物業,獨立運作的中奧到家,還有剛剛掛牌新三板獲批的美易家,是花樣年又一大利器,號稱國內度假物業第一股。 三家公司各自擁有顯著特徵:中海仍做傳統的高端物業服務,保持高凈利潤;彩生活主打增值服務,保持高凈利率;中奧到家未依託任何地產母公司,獨立運作轉型最為順利。 對他們賺錢模型的分析,暴露出物業公司盈利的真正未來路在何方。 模式之爭 同為上市物業公司中的領軍者,中海物業和花樣年之間千差萬別。 從2014年凈利潤來看,彩生活1.5億、中海1.04億、中奧到家0.56億。中海比彩生活少了四千多萬,從凈利率來看,花樣年去年的37.5%也遠高於中海。但重點是,兩家的盈利模式完全不同。 首先是物業費的收取方式,中海沿襲的是國內目前普遍採用的包干制運營模式,即業主向物業公司支付固定物業費,盈餘或者虧損均有物業公司享有或承擔。 彩生活是薪酬制,即在預收的物業費之後,按照物業服務合同約定的支出,業主「多退少補」。現實是,隨著物業成本逐步升高,包干制物業公司為了不降低服務質量,獲取高額利潤是很艱難的。去年萬科物業去年凈利潤3.8億,金地、招商均不足一億。前中國物業管理協會會長謝家瑾之前接受樂居記者採訪時表示:「隨成本上漲,行業利潤率每年都在下降。」 同樣是包干制物業,剛剛在新三板掛牌獲批的美易家,2014年凈利潤僅0.38億。如果不是薪酬制,彩生活的利潤空間將不會太大。所以在包干制上市物業公司中,中海物業優勢明顯。 再次是業務構成,中海的傳統物業業態佔了95%。而花樣年2014年年報顯示,彩生活的收入來源中,傳統物業的收入比例已降至54%。其餘全是增值服務,包括社區金融、社區O2O等高毛利的盈利模式。這也是使其業界聞名、市值超過母公司的原因所在。 美易家玩轉新概念 幾乎與中奧到家上市同時,美易家掛牌新三板獲批。數據顯示,美易家的管理面積為845萬平方米,四家上市物業公司中規模最小。潘軍在美易家新三板掛牌獲批后對外表示:「美易家將加快打造線上線下相互融合的度假租賃分享體系。」 按照此前花樣年對美易家的各種描述,雖然不是像Airbnb那樣完全的C2C共享平台,但比精品酒店的純線下重資產模式(房源為自建自營)靈活,是共享與自建自營結合的模式,類似途家。 招股書顯示,按照規劃,美易家在掛牌之後將在2年內至少重點選擇30個度假目的地,4年內至少選擇250個目標度假地,每個地方將選取一個或者多個度假物業,在全國主要度假目的地形成全覆蓋的項目網路。 花樣年在2010年成立了「物業國際」部門,官方資料中顯示其「專註於高端商業物業的資產管理服務」。直到2015年的上半年,「物業國際」部門正式更名為「美易家商務服務集團」,同時「完成了商業計劃書的制定」,為向旅遊地產轉型、謀求資本市場支持做準備。現狀是,美易家還是一家以商辦為主的物業公司,新業務無任何動靜,有股民在新三板上市之後吐槽「連APP都沒有,還挑戰途家呢。」 具體如何分配新老業務?一個接近花樣年的人士對見地君說:「現在來看,美易家還是一個傳統的物業公司,不會用激進的方式推進新型業務,一定是在傳統業務優勢的基礎上,逐步引進高附加值的度假物業,具體的比例不能確定,只能說順利的話就很快,不順利的話就慢慢增加比重。」 他還對見地君透露:「潘軍認為美易家的高利潤率帶來的現金流,是拓寬業務的基礎。美易家肯定不會走途家的模式。途家擴張是很快,但是它到現在還沒開始盈利,靠一輪輪的』外部輸血』 來支撐,美易家不會這樣,走的肯定是穩妥甚至說是中庸的路線。」 美易家也在考慮在物業里加入金融玩法。半年報顯示,美易家已嘗試「+理財」的小貸金融業務,但具體規模並未透露。 中奧「輕」得很順利 上市公司中,只有中奧到家在單一地做物業管理,沒有依託任何地產類母公司。 好處顯而易見,首先就是「輕」起來很順利,中奧三千多萬平米的管理面積,無任何重資產。中奧的O2O團隊已成立,增值服務在去年7月也已推出,一個典型的物業公司既無重資產牽絆,又在資本市場獲得支持,進行輕資產轉型會更加便利。 正如潘軍所言,轉型一定要依託強大的現金流。中奧到家在這方面表現不俗,作為一家專為中高端住宅提供服務的第三方物業公司,中奧到家過去三年的凈利率分別為19%、26.8%和33.4%,高於同是包干制的中海物業等公司。 但是,中奧到家也在資本助力下,開始尋求更多的盈利通道。 今年5月,互聯網投資機構嘉御基金和易居中國共同投資中奧到家,建立互聯網生活平台。同時,中奧到家和1號店、房多多、實惠等互聯網公司合作,推送O2O服務,即「互聯網+」的社區生活方式。 總的來看,國內物業市場離「同質化」還非常遙遠,光是進入資產市場的這幾家公司就各有千秋。再加上,目前進入資本市場的物業公司,管理面積不足全國總面積的0.03%。物業的增長空間依然巨大,可開拓的利潤點依然尤其多。
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