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        物業服務常見的問題以及怎麼處理
        2016/8/11 12:44:17 來源: 網友評論 0 條 點擊查看
        1、住戶裝修房屋時,是否應向物業服務企業交納裝修押金? 關於裝修管理的問題,綜合有關文件有以下幾個要求:物業服務企業有權對住戶的裝修進行監督管理;住戶裝修時,必須向物業服務企業申報,經批准後方可施工;住戶裝修時,不得拆改房屋的承重結構,不得挪動各種管線;住戶裝修時,必須與物業服務企業簽訂裝修協議,明確裝修的內容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容;為了保證住戶按照規定裝修,不破壞承重結構等,物業服務企業可以向住戶收取裝修押金,裝修完成後,物業服務企業應及時驗收,沒有問題的,裝修押金應及時退還。 2、業主和使用人在使用和裝修房屋時,有哪些違規行為應承擔經濟責任? 業主在使用物業,尤其是裝修房屋時,應遵守有關房屋裝修管理規定,事先告知物業服務企業。業主和使用人如有下列行為之一,造成他人損失的,應承擔經濟責任:損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌;佔用、損壞住宅的共用部位、共用設備;在天井、庭院、平台、屋頂以及道路或者其他場地搭建建築物、構築物;侵佔綠地、毀壞綠地;亂設攤點、亂設集貿市場;亂倒垃圾、雜物;在建築物、構築物上亂張貼、亂塗寫、亂刻畫;排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音;法律、法規禁止的其他行為。 3、房屋質量出問題,業主應該找誰? 房屋在竣工驗收后,在使用過程中可能出現質量問題,如屋面漏水,牆壁裂縫或牆皮脫落,上下水管道、暖氣管道漏水、堵塞等。根據《物業管理條例》的規定,建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍,承擔物業的保修責任。業主可以要求建設單位對物業進行維修。 1997年11月1日頒布的《中華人民共和國建築法》明確規定了建築工程保修制度。建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時,應當向建設單位出具質量保修書。由於業主是與建設單位訂立的房屋買賣合同,因此建設單位是物業質量保修的第一責任人。 4、物業服務企業能否把取得的物業管理服務再轉移給其他的物業服務企業? 物業服務企業不能將物業管理區域內的全部物業管理業務一併再委託給其他物業服務企業。但為了有利於物業管理專業化水平的提高,物業服務企業可以把物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業。 5、建設單位在前期物業管理活動中應當承擔什麼責任? 建設單位應當在銷售物業之前,制定業主臨時公約,對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位指定的業主臨時公約,不得侵害物業買受人的合法權益,應當在物業銷售前向物業買受人明示,並予以說明。 住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少於3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的房地產行政主管部門批准,可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。 建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權;建設單位應當在辦理物業承接驗收手續時向物業服務企業移交竣工總平面圖等資料;應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房;應當按照國家規定的保修期限和保修範圍,承擔物業的保修責任。 6、物業服務費用如何確定?物業服務費用由誰繳納?不繳納物業管理費用的承擔什麼法律責任? 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。 業主應根據物業服務合同的約定繳納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶繳納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位繳納。 業主違反物業服務合同約定,逾期不繳納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期繳納;逾期仍不繳納的,物業服務企業可以起訴業主。 7、誰來分擔住宅樓內公共區域的照明費用 住宅樓內公共區域的照明一般是指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明,該系統屬公共設施,其產生的電費屬能源費範疇,按照國家計委、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)的規定,該能源費用可以計入物業管理成本,並由受益人即樓內全體人分攤。一般慣例是,按單元門進行分攤。物業服務企業大多採取分攤原則解決樓內公共照明電費問題。因此,住戶除了繳納本戶所用能源費用外,還應繳納分攤的能源費用。 8、在計算物業管理費時,計費面積以什麼為準? 計費面積以房產證上標明的建築面積為準,這個建築面積包括兩個部分:一部分是套內建築面積,另一部分是公用分攤面積。對於還沒有取得房產證的房屋,以建設方與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準。 9、小區內自行車丟失,物業管理公司該賠嗎? 不賠。小區內丟自行車有兩種情況:小區內有存車棚的,如自行車在存車棚內丟失,直接由看車棚的人負責;在小區內其他地方丟失由業主負責,因為業主與物業公司沒有財產保管關係。 10、暖氣不熱,誰來負責? 根據《巴彥淖爾市城鎮集中供熱管理暫行辦法》第四十條規定:由於供熱單位的責任,造成熱用戶室內溫度達不到標準要求的,供熱單位應當減收或退還相應比例的熱費,但必須由熱用戶申請現場測溫,並留有記錄。第四十一條規定:在正常供熱運行中,如室內溫度達不到標準要求的,經供熱單位現場測溫確定不達標,屬於供熱單位的供熱質量或系統問題的,由供熱方處理並承擔責任或退還相應比例的熱費;屬於熱用戶室內供熱設施結構或安裝問題的,由熱用戶或建設單位解決並承擔責任。 11、太陽能漏水,由誰負責? 由業主負責,因為太陽能是業主個人的財產,所以太陽能所造成的損失由業主負責。 12、業主是否可以拒絕物業管理服務? 業主與物業管理公司之間是一種服務關係,作為消費者,業主可以選擇是否接受這種服務。這種選擇權體現在選擇物業公司、是否與物業公司簽約以及如何與物業公司簽約等方面,當然也體現在以法定或者約定條件解除與物業公司的服務合同關係上。但要注意的是,當業主委員會與物業公司簽訂服務合同或已形成事實合同后,業主方不能擅自終止合同,不能單方拒絕履行自己的交費義務。目前在小區管理中出現的一些物業公司賴著不走和業主隨便更換物業公司的情況都是不正常的。物業公司如果得不到業主的聘任,僅憑開發商的選聘進駐后,一旦小區成立了業主委員會,業主委員會另聘或者決定不聘物業管理的,物業公司無權強行提供服務。不過物業公司一旦和業主委員會簽訂了服務合同,業主也不能背信棄義撕毀合同。物業公司如果服務不合格,要根據合同約定或者法律規定追究其責任。還要說明,要不要物業管理服務,雖然業主有權決定,但並不是單個業主可以任意決定。業主行使權利的方式是參加業主大會,通過業主大會和業主委員會表達意志。如果業主集體決定不要物業服務,那麼就可以不要物業服務,如果集體決定需要物業服務,則個別業主不能拒絕物業服務,更不能以自己不要物業服務為由拒交物業管理費。這是因為,業主的物業是相互關聯的,個體利益與集體利益應當兼顧。 13、不交物業費損害了誰的利益? 對於這個問題,來自物業管理比較統一的說法是:不交物業費的業主,損害了其他交費業主,甚至是全體業主的利益。由於沒有足夠的費用,物業管理企業在各項服務預算中顯得捉襟見肘,從而使所有的業主被降低服務標準,甚至取消服務。 在實際工作中,業主拖欠物業管理費的行為發生以後,物業管理公司能採取的應對手段非常有限。物業管理公司不能也無權將欠費者逐出小區,也不願意選擇成本高昂的訴訟程序。所以,物業管理公司在各項服務中就可能偷工減料,把這份損失分攤轉嫁到所有業主身上,直接損害了全體業主的利益。由此我們可以發現,這將成為導致整體物業管理服務質量降低的主要原因。 由於有些業主對物業管理服務範圍存在一定的認識不清,對物業管理企業缺乏信任,對於這種欠費行為,大部分業主聽之任之,更有一部分業主會支持這種行為,使得不滿和誤會輕易產生。一旦物業管理企業無法依靠自己的力量消除欠費,那麼不交物業管理費的行為就不只是損害物業管理企業的利益,而是損害了全體業主的利益。 14、物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關管線和設施由誰維護? 開發建設單位在物業建成后,應當將供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施按規定移交給上述經營單位進行維護管理。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。因維修、養護等需要,臨時佔用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀
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