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        物業管理業營改增問題梳理與政策解讀
        2017/10/13 10:43:26 來源: 盛立中 網友評論 0 條 點擊查看
        物業與百姓生活最貼近,物業管理是此次營改增政策最接地氣的行業之一。作者今天就部分物業管理業納稅人在營改增實務操作中遇到的部分疑難問題進行了初步梳理,並彙集了部分省市稅務部門以及國稅總局有針對性地政策釋惑答疑供納稅人參考。需要說明的是,在財務實踐中仍然應以稅務總局的正式答覆或已經出台的文件規定為準。 1、問題:營改增后物業管理企業只有辦公用品、水電費可以抵扣嗎? 解讀:可以抵扣的項目遠不止這些。具體項目可參考財稅〔2016〕36號文第二十五條「允許抵扣的進項稅額」。 2、問題:物業合同外,業主另行委託物業公司代購設備、工程/保潔的消耗品或裝修辦公室,最終業主驗收后以物業變更費用支付給物業公司(物業公司收取供應商開的發票,再給業主開發票取得變更收入,物業公司實施什麼稅率?可以差額徵稅么? 解讀:不能按照差額辦法徵稅。以上業務屬於商品轉售行為,物業公司應按照銷售貨物業務依17%稅率交稅。 3、問題:一般納稅人用自已的產品維修房屋附屬設施(如消防器材)是否可以抵扣? 解讀:按照規定,下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣:(一)用於簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產,僅指專用於上述項目的固定資產、無形資產(不包括其他權益性無形資產)、不動產。比如,某物業公司是一般納稅人,租金收入選簡易計征5%,物業管理收入按6%計征,公司使用自已的產品維修房屋附屬設施(如消防器材)均不可以抵扣進項稅金。 4、問題:經紀代理服務業務的稅收政策? 解讀:按照現行稅法(財稅〔2016〕36號文),經紀代理服務,是指各類經紀、中介、代理服務。包括金融代理、知識產權代理、貨物運輸代理、代理報關、法律代理、房地產中介、職業中介、婚姻中介、代理記賬、拍賣等。比如保險公司或有代扣代繳義務的納稅人代扣個人所得稅、車船稅屬於代理服務,收取的手續費應按照經紀代理服務徵收增值稅。經紀代理服務,以取得的全部價款和價外費用,扣除向委託方收取並代為支付的政府性基金或者行政事業性收費后的餘額為銷售額。向委託方收取的政府性基金或者行政事業性收費,不得開具增值稅專用發票。 5、問題:出租人收取「店鋪轉讓費」如何徵稅? 解讀:比如,某人租賃店鋪一間,除支付租金外,還需一次性支付給出租人一筆「店鋪轉讓費」,對於此筆店鋪轉讓費應依照納稅人「轉讓其他權益性無形資產」徵收增值稅。 6、問題:維修電梯屬於建築服務還是修理修配勞務? 解讀:電梯維修應按建築服務——修繕服務業務處理。一般納稅人提供修繕服務,適用稅率為11%;小規模納稅人提供修繕服務,以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的修繕服務,徵收率為3%。 7、問題:企業把人防工程划做車位,合同為70年租賃期,不辦理產權證,該類業務算銷售不動產,還是租賃? 解讀:按照實質重於形式的原則,如果購買方取得了不動產的佔有、使用、收益、分配等權力,仍應按照出售不動產處理。 8、問題:停車場如何徵稅?如何領用定額發票? 解讀:一般納稅人提供停車服務按提供不動產租賃服務徵稅,適用稅率為11%,如停車場為2016年4月30日前取得,可以選擇簡易計稅方法按5%徵收率徵收增值稅。小規模納稅人提供停車服務按提供不動產租賃服務徵稅,徵收率為5%。停車場可以向主管國稅機關領用定額發票。 9、問題:經營場地服務費收入如何開具增值稅發票? 解讀:物業管理企業應該按照實際經營項目開具增值稅專用發票,同類不同項目可以開在同一張增值稅專用發票上。 10、問題:一般納稅人出租房屋可否選擇簡易辦法納稅? 解讀:一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的徵收率計算應納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日後取得的不動產,適用一般計稅方法計稅。 11、問題:物業公司兼營房屋租賃業務如何開具發票以區別不同稅率? 解讀:按照現行規定,適用不同稅率的項目應分別開具發票,但允許在同一張發票上開具。納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產,適用不同稅率或者徵收率的,應當分別核算適用不同稅率或者徵收率的銷售額;未分別核算的,從高適用稅率。 12、問題:物業管理服務中收取的自來水水費如何繳稅? 解讀:2016年5月1日全面推開營改增試點以來,稅務總局陸續接到各地稅務機關和納稅人反映,物業公司提供物業服務時代收水費,若按適用稅率徵收增值稅可能導致稅負上升。為穩定營改增后物業公司稅負水平,經研究,稅務總局對物業公司收取的自來水水費給予一定的特殊政策安排,並於2016年8月19日發出公告稱:提供物業管理服務的納稅人,向服務接受方收取的自來水水費,以扣除納稅人支付的自來水水費后的餘額為銷售額,按照簡易計稅方法依3%的徵收率計算繳納增值稅。同時,納稅人可以按3%向服務接受方開具增值稅專用發票。本規定自發布之日起施行。2016年5月1日以後已發生並處理的事項,不再作調整;未處理的,按本規定執行。 13、問題:營改增後補繳之前應繳的物業費如何繳稅和開具發票? 解讀:試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為,因稅收檢查等原因需要補繳稅款的,應按照營業稅政策規定補繳營業稅。2016年5月1日後補繳的4月30日之前應繳的物業費,應按照營業稅政策規定繳納營業稅。發票開具分兩種情況:一是如果2016年5月1日後,原來領取的營業稅發票仍有結餘,那麼2016年6月30日前,可繼續開具營業稅發票;二是如果2016年5月1日後,原來領取的營業稅發票已使用完畢,那麼可以開具增值稅普通發票,不得開具增值稅專用發票。 14、問題:個人發生應稅項目是否可以申請代開專用發票? 解讀:根據相關規定,其他個人銷售其取得的不動產和出租不動產,購買方或承租方不屬於其他個人的,納稅人繳納增值稅後可以向地稅局申請代開增值稅專用發票。上述情況之外的,其他個人不能申請代開增值稅專用發票。 15、問題:納稅人以經營租賃方式出租土地如何繳稅? 解讀:納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用,按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。比如,某物業公司租賃農民的土地,用於道路通行使用等情形,根據現行規定,其他個人出租不動產(不含住房),按照5%的徵收率計算應納稅額,向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租不動產,可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票。農民屬於其他個人,應按照5%的徵收率計算應納稅額,向不動產所在地主管地稅機關申報納稅,並申請代開增值稅發票。 16、問題:勞務派遣人員如何界定?勞務公司臨時人員能否算做勞務派遣人員? 解讀:根據《勞務派遣暫行規定》,勞動派遣單位應當依法與被派遣勞動者訂立2年以上的固定期限書面勞動合同。只有受上述合同規範的員工才符合勞務派遣員工的特徵。 17、問題:勞務派遣服務行業的具體稅收政策? 解讀:一般納稅人提供勞務派遣服務,可以按照有關規定,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照一般計稅方法計算繳納增值稅;也可以選擇差額納稅,以取得的全部價款和價外費用,扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的餘額為銷售額,按照簡易計稅方法依5%的徵收率計算繳納增值稅。小規模納稅人提供勞務派遣服務,可以按照以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照簡易計稅方法依3%的徵收率計算繳納增值稅;也可以選擇差額納稅,以取得的全部價款和價外費用,扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的餘額為銷售額,按照簡易計稅方法依5%的徵收率計算繳納增值稅。選擇差額納稅的納稅人,向用工單位收取用於支付給勞務派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用,不得開具增值稅專用發票,可以開具普通發票。 18、問題:人力資源外包服務按什麼稅目如何徵稅? 解讀:納稅人提供人力資源外包服務,按照經紀代理服務繳納增值稅,其銷售額不包括受客戶單位委託代為向客戶單位員工發放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金。向委託方收取並代為發放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金,不得開具增值稅專用發票,可以開具普通發票。一般納稅人提供人力資源外包服務,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的徵收率計算繳納增值稅。 簡單小結: 關於物業行業的業務外包問題,由於涉及複雜的稅收和行業政策,在這裡再多扯幾句。企業由營業稅改型增值稅之後,稅收不再層層扒皮(道道收稅),非常明顯地突出了企業專業化外包業務的優勢。 為適應物業管理業務環境的改變,物業管理必須適應增值稅所具有的新經濟張力,彰顯此輪稅制改革改革的正能量。比如,目前多家大型服務型企業大多從增值稅核算視角,測試稅務領域各環節的內部控制執行狀況和有效性,詳盡梳理出所有交易事件能取得的增值稅進項抵扣項目,並按項目進行分類,逐一註明稅率,逐步建立起了清晰、完整的增值稅進項管理體系。 為獲取稅收利益最大化,企業可以採取外購服務的辦法取得進項稅金,減少應交稅金。企業在選擇供應商和服務商時,應該選擇財務核算健全、能夠開具增值稅專用發票的供應商和服務商。這一點過去財務上很少考慮,所以必須改變。 這就是說,企業可以適時對不能取得進項抵扣的支付勞務派遣用工費用等業務經營方式作適當調整,對有條件的項目實行服務外包,以購進服務的方式取得增值稅發票獲得進項抵扣。 現實中,這樣的案例並不少見。比如,招商銀行於2016年上半年,陸續裁減一般員工7768人(包括派遣人員),超過上年末該行在職人員的10%。招商銀行給出的說法是,今年以來,招商銀行按照國家法律法規要求,在勞動用工方式上降低勞務派遣用工佔比,並在風險和質量可控的前提下,將原部分派遣人員所從事的非核心業務委託專業服務供應商完成。換言之,為減輕營改增試點帶來的財務壓力,招商銀行扯著「向輕型銀行戰略目標轉型」的旗號,稅收的財務目標十分明確。(作者系自由撰稿人)
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